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链家重磅推出的贝壳找房,是搅局还是重塑行业生态?
来源:韩娱台 2018-06-29 10:03:42

提到房产中介,社会认知褒贬不一,这是一个诞生时间不长、集中度很低的行业,尽管有链家、我爱我家、21世纪不动产等几家口碑还不错的品牌,但是并不能掩盖整个行业的鱼龙混杂。行业内部无序竞争、经纪人作业效率低下、在线平台虚假房源充斥,严重影响了这个行业的健康发展。

作为行业的领军者,链家显然意识到问题的严重性。一个混乱的行业中难以有真正的王者,领军企业如果不能引领行业健康发展,最终也会深受其害。经过三四年的积累和筹备,今年4月23日,链家CEO彭永东通过一封公开信的形式宣布了品质居住服务平台 “贝壳找房”的诞生,意图通过一系列理念和技术创新,将竞争变为合作,将猜疑变成信任,在发展壮大自身的同时,最终重塑行业生态环境,还房地产服务行业一个清朗空间。

问题是,贝壳找房凭什么?

贝壳是什么?链家在2014年创办了链家网,这次创办一个全新的线上平台贝壳找房一开始让很多人不解。

简单说,链家网只是链家地产的线上平台,所有资源局限于链家内部。而贝壳找房则是一个用全新理念打造的行业平台,拥抱价值观一致的新经纪品牌、店东和经纪人,希望能在这个平台上将资源利用效率最大化,实现同行之间的合作共赢。通俗地说,就是大家都把自己家的宝贝放在平台上,你可以卖我家的,我也可以卖你家的,赚了钱大家一起分。

在这样一个合作度不高的行业里实现合作共赢并非易事。第一,是要建立充分的信任,大家愿意把自家宝贝拿出来卖;第二,要有一套行之有效的规则来杜绝和惩罚违规行为;最重要的,要保证大家都能从中赚到更多的钱。这三条的每一条都是必要条件,也都是这么多年来行业内的大难题。

链家重磅推出的贝壳找房,是搅局还是重塑行业生态?

问题一:把宝贝拿出来?真房源如何实现?

真房源对于传统房产中介行业来说是个假命题,因为很难被证明,这也成为影响整个行业声誉的一个bug。彭永东用亲身经历讲述了遭遇假房源的故事:2014年时他准备换房,先在链家自己的房源里找,然后又对比了一下其他竞争对手的房源,却发现对手的房源要比链家多。但是当他花了几个小时联系并核实过之后才发现,原来对方房源里很多是假房源。这也不难理解,假房源可以吸引客户,也可以防备竞争对手窃取房源信息。

链家从2011年开始做真房源,就是希望能够建立和客户之间的信任关系。这种理念一直贯穿到链家网和现在的贝壳找房。所不同的是,以前是链家自己做,现在是带领大家一起做。

真房源的定义主要包括有真实图片、真实在售、真实存在、真实价格。7年前,行业内就说真房源不可能,现在这种质疑的声音仍然普遍存在。不过,彭永东认为,贝壳找房能够实现真房源,而且目前已经可以保证95%的真房源率,靠的是其独特的资源和技术。

资源上,贝壳找房开放链家多年来积累起来的房屋信息核心数据“楼盘字典”。房产经纪人可以利用APP对房屋信息进行采集,所有采集到的数据信息将上传至“楼盘字典”,这是验证真房源的基础数据库。

技术上,贝壳找房的后台系统会自动对经纪人所上传的信息实时审核、检验。贝壳找房对一套房屋的定义已经扩展到433个字段,包括地址、户型图、配套设施等多维度信息。而且,这种检验是7x24小时循环验真,一旦出现信息不匹配,系统便会报警。从技术上,贝壳找房目前已经能够支持100万套房源7x24小时循环验真,未来会扩展到1000万套房源的同时验真。

在技术自动验真的基础上,贝壳找房的共享服务团队还会给房主发信息进行求证,并通过经纪人进行线下验真。所有这些验真都通过后,这套房源的信息才会出现在平台上。

可是,平台上的店主为什么会愿意把真房源公开呢?按照彭永东的逻辑,你要利用这个平台,要卖别人家的宝贝,必须也要把自己的宝贝拿出来。实际上,这也不完全靠强制,因为贝壳找房不同于传统房地产线上平台,它有自己的一套激励和约束规则。

问题二:有钱一起赚?如何实现共赢?

链家重磅推出的贝壳找房,是搅局还是重塑行业生态?

传统的经纪公司内,最终成交的经纪人拿走这单交易的全部业绩,其他人都只能看着,是典型的“零和博弈”。而且,违犯游戏规则的人不会受到惩罚。所以,大家才会互相防备,互相猜疑。贝壳找房的解决方案是,依靠一套完整有效的经纪人合作网络“ACN(Agent Cooperate Network )”。

ACN是链家在强大的数据、技术和规则的支撑下,率先建立起的经纪人合作网络,合作架构主要包括三部分:以房源流通联卖为核心的“房”的合作网络、以跨店成交比管理为核心的“客”的合作网络和以信用分管理为核心的“人”的合作网络。

一方面ACN合作网络可以打破现有的信息孤岛,将所有房源和客源在经纪人之间共享。另外,ACN合作网络还制定了一整套完善的规则,保证不同经纪人只要在交易中有贡献,都会获得相应业绩。例如,得到房源的委托会有一份业绩,对房源的拍照会锁定相应业绩、对客户的吸纳也会有相应业绩,提供成交后的服务也会有,系统会将最终成交经纪人佣金中的对应部分划归到不同的贡献人账户。这样,经纪人们才愿意把自己的宝贝拿出来和别人共享。

这种模式在链家内部已经施行多年,但是复制到贝壳找房,在开始阶段也是面临怀疑的,但是经过徐州、郑州、长春等几个城市的试点和几个月的运行,事实证明是行得通的。贝壳找房在徐州已签约的合作品牌达到18家,涉及162家门店,包括当地最大品牌“第一房屋”。加入贝壳找房平台的经纪公司和经纪人也愿意携手做大蛋糕从而多分一些。贝壳找房需要保证的是,在规模越来越大的同时,还能够保证大家都遵守游戏规则。

贝壳找房设计了一套约束机制,就是每个经纪人在贝壳上都有一个信用分,也就是“贝壳分”,客户可以查阅,贝壳分越高,得到的机会与收益越多。反之,则在平台上难以有立足之地。而且,贝壳找房还设计了一套退出机制,违犯规则将会被清除出去。

问题三:贝壳找房靠什么赢利?

一方面,链家的直营业务可以通过贝壳找房这个平台能够扩大自身的业务;另一方面贝壳找房本身的营收模式也能创造一定的收益。不过,其收费模式不同于传统的端口型平台的固定收费模式。

固定收费模式是,不管做的效果好不好,就要收这么多。而且,传统房地产中介平台多依赖于流量,商家按照CPM(每千次浏览成本)或者CPC(每点击成本)抽取佣金来获得收入。这种以大众流量为主导的平台,正是虚假房屋交易信息爆发最为严重的地方。

贝壳找房的收费模式被称作CPS,也就是基于成交的收费。对于加入平台的经纪公司来说,这种收费更为公平,把公司的固定成本变成了基于收益的可变成本。

对于贝壳找房来说,这一转变的直接结果就是平台不靠信息赚钱,而是成交效率为王,以虚假信息为“诱饵”广撒网的销售方式将难有生存的土壤。

链家重磅推出的贝壳找房,是搅局还是重塑行业生态?

问题四:贝壳找房到底要干什么?

根据链家研究院的数据,链家网的GMV(网站成交金额)在2016年、2017年均超过万亿元人民币,跟电商巨头相比,这一数据接近京东,仅次于阿里巴巴。2018年,链家已经入驻全国32城,开店8000余家,下辖经纪人超过13万,集团公司估值逾600亿元。这是一个不错的数据。此时,做一个全新的平台无疑是一个冒险。

“贝壳要做房产服务领域的操作系统、交换机和孵化器。”彭永东说。链家为做大贝壳不遗余力,多名高管被抽调过去,平台资源向贝壳找房倾斜。

彭永东说,贝壳找房的目标是,今年年底赋能50个品牌、3万家店面,未来几年内进入全中国超过300个城市,赋能超过100个品牌,连接10万家门店和100万职业经纪人,服务超过2亿社区家庭。而且,贝壳找房的业务范围不仅仅包括二手房,还包括新房、租房和装修服务等业务。

这是一个宏大的目标。到目前为止,我们只看到了一个不错的苗头,但是未来会怎样?贝壳找房会最终成为行业生态的重塑者,或仅仅是一个搅局者?现在回答这些问题还为时尚早。

不过,外界已经可以看到他为行业带来的积极变化:6月13日,58同城联合我爱我家、中原地产、麦田房产等中介公司,宣布联合打造“行业首个‘真房源’标准公约”,结成同盟,通过“中介+平台”的方式,狙击贝壳找房。

可以肯定的是,无论最终谁胜出,或者大家一起做大,消费者都是受益者。

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