在房地产风云动荡的2021年，央企中国金茂（00817.HK，下称“金茂”）凭借强劲的销售回款、稳健的资金把控能力，向投资者交出了一份靓丽的年终答卷。

3月29日，金茂发布2021年业绩报告，显示集团全年录得合同销售金额2356亿元，销售回款率超95%；营业收入900.6亿元，同比上升50%；毛利167.58亿，同比上升38%；股东应占利润（扣除投资物业公平值收益后）48.27亿，同比大增49%。

近五成的净利润增速，一定程度上超出市场预期，显示出金茂稳健可持续的盈利能力。自2015年以来，金茂逐步形成“以城聚人，以城促产”的城市运营逻辑，其一二级联动的独特开发模式，使金茂拥有别于同行的竞争优势、以及更广阔的利润空间。

得益于集团亮眼的经营态势，中信建投、瑞银、花旗等券商陆续给予金茂买入评级，资本市场对其认可度不断提升。在原有低融资利率的基础上，各金融机构与金茂的合作也愈发紧密，截至2021年12月31日，金茂未提取的贷款余额达1114.55亿元。

展望未来，中国经济发展面临的风险与挑战并存，但经济基本面韧性强、潜力足、长期向好的态势不变，新型城镇化仍将持续，城市更新需求不断涌现。中国金茂将持续以“释放城市未来生命力”为己任，推动城市升级与产业升级，与时代共建美好人居。

深耕一二线城市销售创新高

市场震荡期，方显企业本色。面对严峻的行业形势，去年金茂以现金流安全为底线，坚持快收缓支，严控债务规模，“三道红线”维持绿档。同时，公司销售业绩逆势创新高，全年实现签约额2356亿元，稳居行业TOP15地位。

将时间轴拉长，从2015年宣布转型城市运营商以来，金茂的销售金额从300亿跨越至2021年的2356亿，以不可忽视的增长速度，跻身行业头部阵营。

能在楼市调整期稳步前行，得益于金茂对品质住宅需求的坚持，对一二线高能级城市的深耕。此外，金茂坚持打造“科技人居”，9大场景打造金茂智慧社区，并针对90后年轻客群进行洞察，将需求融入产品设计，打造出系列标杆产品和活力圈层。

独特的产品力，助推金茂的百亿级城市公司不断增多。2021年，金茂在北京、南京、杭州、上海、青岛、宁波等9个城市签约销售金额突破100亿，其中，北京、南京销售金额突破200亿。金茂旗下百亿城市公司从2019年的4个，三年扩容至9个。

凭借在优质城市的持续深耕，金茂各项目的销售回款也极为亮眼。2021年，青岛大云谷崂山金茂府、南京云澜尚府成为青岛、南京的城市销冠项目；北京东叁金茂府、杭州金茂星外滩·秦望府在竞争激烈的北京、杭州市场获得了单盘超85亿的销售业绩。

进入2022年，楼市虽然仍在恢复阶段，但金茂管理层对公司发展不乏信心。截至2021年12月31日，金茂尚有已签约未做收金额2928亿元，其中一二线核心城市签约占比达87%。2022年，金茂计划供货超4000亿，二级货源中78%位于一二线核心城市。

此外，年报显示，金茂已为未来持续发展准备了充足的优质土地，2021年新获取62个二级项目，新增土地储备中82.4%位于北京、上海、广州等一二线核心城市。截至2021年12月31日，金茂的土地储备达9323万平方米，后续销售稳增无虞。

资金稳健“三道红线”保持绿档

地产板块销售业绩亮眼，为金茂各项营收指标提供了稳健增长的基石。年报显示，2021年，金茂实现营业收入900.6亿元，主要因城市运营及物业开发销售的收入增长，期内该板块收入占总收入比重达91%，录得826.4亿元，同比增长52%。

在此之上，多家券商对金茂的后市表现极为看好。海通证券研报称，维持金茂优于大市评级，目标价区间2.34~2.81港元，预测其2022年归母净利润52.36亿元。中金公司称，维持金茂跑赢行业评级，目标价2.79港元，预测金茂2022年归母净利润为60.37亿元。

相较于销售及盈利方面的表现，地产商在融资端是否通畅，更关乎企业发展命脉。

在过去的2021年，房地产行业经历了前所未有的巨变，这种巨变带来的阵痛，从房企融资总量上也可见一斑。克而瑞统计数据显示，2021年100家典型房企的融资量为12873亿元，同比下降26%，近五年来融资量首现负增长，达到五年来最低点。

值得注意的是，作为经营稳健向好的央企，金茂在融资环境整体趋紧的情况下，依然成功获取多笔高质量低息融资，包括利率3.2%的5年期6亿美元境外高级债、利率3.74%的3年期30亿普通中票、利率3.65%的3年期20亿普通中票......

在更直观的融资成本上，2019至2021年，金茂平均借贷成本分别为4.94%、4.42%、3.98%，融资成本逐年下降，处于行业最低水平，为公司未来发展提供了充沛的资金储备和盈利空间。

截至2021年期末，金茂的资产总额达到3688亿元，所有者权益951亿元，期末现金及现金等价物余额约264亿元，EBITDA利息保障倍数2.49倍。管理层在业绩会上表示，2021年中国金茂保持了“三道红线”全绿的安全稳健底盘。

得益于此，金茂与中国银行、中国农业银行、中国工商银行、交通银行等在内的多个优质金融机构保持良好合作，为中国金茂保持融资优势提供保障。数据显示，截至2021年12月31日，中国金茂未提取的贷款余额达1114.55亿元。

业内人士认为，在当下行业调整期，金茂此类企业拥有稳健的资金盘面、极具优势的融资成本，将有更多机会在公开市场择机拿地，为未来发展添粮加仓。当前，房企拿地利润空间已较前两年有所提升，随着市场不断出清，金茂的核心竞争力也将逐渐凸显。

城市运营规模效应显现

随着住宅开发增长天花板显现，房企均在积极探索新的发展模式。

2015年以来，金茂逐步形成“以城聚人，以城促产”的城市运营逻辑，围绕“大科技、大文化、大健康”三大产业，打造强大的产业导入和资源配套能力。这种一二级联动、注重规模效应的发展模式，不仅使金茂拥有更强的竞争力，还能成为金茂未来利润的有力补充。

业绩会数据显示，2021年金茂来自城市运营项目的签约额占比25.61%，较上年度提升4.37%；新增二级项目土地储备36%来自城市运营项目，对集团的业绩贡献度不断提升。

不同于一些房企的产业园、文旅城打造，金茂的城市运营不仅参与城建开发项目、城市功能板块开发建设等各方面的规划，还进行资源及产业导入，形成多元业态发展，打造多元化产业经济，展现金茂在城市运营方面的整体规划与布局。

这种模式，极为看中在城市运营上的规模效应。自2007年起，金茂每年落地一个城市运营项目，到2019年新增7个，2020年新增7个。在2021年，金茂仍新增6个城市运营项目，目前已累计获取城市运营项目34个，在全国产生规模效应与领先效益。

值得注意的是，金茂的母公司中国中化，在其城市运营板块发挥了有力的协同作用。背靠中国中化，金茂的资源协同优势进一步强化，城市运营发展打开了新局面。

2021年，中国金茂分别协同化工新材料公司和中化实业，在贵州和青岛打造贵阳水晶智慧新城与青岛西海岸科技城；为湖州南太湖项目引入先正达，打造智慧农业示范区标杆；在三亚南繁科技城引入了中种总部、中化化肥区域总部……

在产业导入与资源聚集方面，2021年，金茂与443家优势产业资源完成战略签约，期末其产业资源库内的活跃资源数量已超过1400家。行知行机器人、华师大附中、科大讯飞等优势资源已于落位金茂旗下青岛、嘉兴、宁波、金华等地的城市运营项目。

发挥资源协同优势的同时，金茂也持续强化自身综合实力，以多元业务板块助力城市运营进阶。5月，中国金茂旗下首个成功改造的城市级商业中心——南京览秀城焕新开业，以体验与创新业态为核心，定位为聚焦年轻中产家庭的城市级商业中心。

同时，金茂酒店正式发布五大自有品牌，为城市量身定制更具幸福感和品质感的生活空间。作为国内标杆高端物业和城市运营服务提供商，金茂服务积极外拓，持续完善城市服务体系，签约城市物业项目3个，覆盖面积81平方公里，签约面积932万平。

花旗表示，金茂在城市营运项目和建筑管理方面的优势，可舒缓其毛利率并重振盈利增长，母公司合并后资源协同效应增强，集团将更加专注于商业、服务和科技。较低的融资成本，也是金茂的显著优势所在，维持中国金茂“买入”评级。

金茂也表示，将继续发挥城市运营经验，推动城市升级与产业升级，助力政府打造城市新核心。 在深化城市运营模式的同时，持续提升开发及持有核心业务的经营效益，未来两大抓手将逐步固化为科技板块和服务板块，以打造行业核心竞争能力。

本文仅供参考，不构成投资建议。