随着出险房企不断增多，国央企收并购正被各方寄予强烈期望，然后收并购大潮迟迟未至，这成为央企华润置地（01109.HK）2021业绩发布会上媒体最为关心的问题。

“公开市场已经知道我们获得了200亿的并购贷额度，而实际上，我透露一下最新数字是已经储备了400亿额度，一旦有项目谈成熟了，并购贷会随时启用，政府已明确鼓励国央企收并购，华润置地将积极参与。”华润置地首席战略官谢骥在回答第一财经提问时表示。

3月31日，华润置地发布2021年业绩报告并召开线上业绩会，总裁李欣、首席运营官张大为、首席战略官谢骥、首席财务官郭世清等管理层出席。去年全年华润置地实现合约销售额3158亿元，同比增长11%，在全国房企中规模位列第八。

华润置地总裁李欣表示看好今年的房地产市场，目前回暖迹象明显。“前段时间我跟各大区深度交流，了解到3月中下旬以来市场回暖迹象明显，尤其是一二线城市，售楼处来访、转化数据提升，一线和强二线城市的二手房交易量也在上涨。大趋势来看，今年上半年低开，下半年可能会回升。”

毛利率下滑已是普遍共识

央企华润置地的销售规模再晋一位，2021年全年实现合约销售额3158亿元，同比增长11%，在全国房企中规模位列第八。

报告期内，总营业收入2121亿元，同比增长18%，其中投资性物业租金收入增长尤为亮眼，而开发型物业销售增长则略逊一筹。

根据年报披露，华润置地去年全年开发物业营业收入1839亿元，同比增长17%；投资物业（包括酒店经营）租金收入174亿元，同比增长36%。

投资物业租金收入由旗下购物中心贡献了绝大部分，且增速惊人。目前华润置地有54个在营购物中心，去年总零售额达人民币1072亿元，按年增长45%，租金收入139亿元，同比增长38%。

业绩会上，华润置地管理层并未对销售目标提出具体数字要求，但表示“销售目标会保持增长，行业排名会保持稳定”。

从销售资源看，去年保持拿地节奏的华润置地货源充足，目前可售货值达到5278亿元，去年新增可售资源3000亿，90%分布在一二线城市。

截至期末，已签未结开发销售型业务营业额人民币2171亿元，其中人民币1411亿元计划于2022年内结算，未来三年可结算面积较高。

增收不增利是近年来多数房企的通病，对于华润置地来说，其开发销售业务和经营性不动产业务的利润走出了两条截然不同的曲线。

去年开发销售业务营收尽管增长17%，但毛利下滑4.8%，毛利率为23.7%，同比下降5.4个百分点，彻底挥别30%时代。核心净利润率为12.5%，同比下降0.9个百分点。

对于开发业务利润率下降，总裁李欣说道：“地产行业毛利率下调回归至20%以上是个共识，2017年-2018年房地产高歌猛进带来了高地价，近年来市场调控趋严带来市场下滑，多重因素导致毛利率水平回归，房地产毛利率再也回不到过去30%甚至更高的状态了。”

与此同时，华润置地经营性不动产业务利润水平显著走高。去年去毛利增长了40%，毛利率达到68.2%，同比增长1.8个百分点。

李欣对记者表示，在十四五期间，华润置地的购物中心收入增速将维持在20%以上，毛利率水平将达到70%以上。开发物业毛利率水平则将维持在22%-23%，综合毛利率保持在25%以上。

融资成本降至3.71%

财务方面，截至去年年末，华润置地在手现金及现金等价物为1087亿人民币，按年增长22%。债务总额1974亿元，较2020年末增加13.0%，债务净额886亿元，增加35亿元，净有息负债率为30.4%。

华润置地去年融资成本为3.71%，较上一年再降0.37个百分点，这一数字仍能排入中国房企融资成本最低前三甲。可以对比的是，日前刚刚发布年报的龙湖集团，是中国融资成本最低的民营房企，平均借贷成本为4.14%。与华润置地同为央企的中海、保利，其2021年上半年融资成本在3.6%-3.7%之间，是融资成本最低的两家房企。

目前标普、穆迪及惠誉三家国际评级机构维持了华润置地Baa1/BBB+投资级信用评级。

报告期内，华润置地花费1126亿元权益地价，新购入土储61块，建面1439万平方米，权益比为77%，多元化拿地项目数量占比44%，以在杭州、南京、长沙、郑州等地的TOD商业综合体项目为主。截至期末总土储为6873万平方米，其中开发销售型业务土储面积5778万平方米，一二线城市面积占比维持在70%。投资物业土储面积1095万平米，购物中心用地占比69%，一二线城市面积占85%。

在土地投资方面，收并购或成为华润置地纳储的重要手段。今年以来，为缓解行业流动性风险，针对出险企业项目的承债式并购贷款政策已经落地，相关并购贷款不再计入“三条红线”相关指标。中央及部分地方省政府更是要求央企国企通过收并购项目的方式为出险房企纾困。

华润置地首席战略官谢骥回应第一财经提问时表示：“政府确实已经明确鼓励央企、国企收并购，华润置地将积极参与，现在确实已经获得几百亿额度，为将来的收并购创造了条件。”

但他称，当前收并购情况是比较复杂的，而华润置地一贯作风稳健，需要花时间看清风险。对于收并购项目的回报率，会和公开招拍挂市场上获得土地的回报率拉通来看，一定要符合华润置地自己的要求，项目要聚焦主流城市、主流板块，符合华润置地主流客户的需求。因此，华润置地会用积极态度看待机会，但会把握风险。他还表示，只考虑项目层面的收并购，不考虑房企股权端收购。

旧发展模式一去不返

针对当前房地产行业的历史性转折，华润置地总裁李欣认为，旧发展模式肯定一去不复返了。

“过去十多年里，中国房地产的模式可以概括为快周转、高负债，这个时代肯定已经过去了。”李欣说，行业在四个方面将发生深刻变化。

一是从“高负债、高杠杆、高周转”向“高质量、高品质、高效益”转化；二是从追求外延式的规模增长，到追求内涵式的发展；三是从原有的增量时代，转向存量主导的时代；四是不可避免的多元化、多赛道发展趋势。

在存量时代，华润置地勾画了一个雄心勃勃的购物中心规模扩张计划——目前在营购物中心数量为54个，到2025年要达到100个。

李欣对第一财经表示，实际上现在已经布局超100个购物中心，其中54个已开业，61个为储备项目，剩余的体量将在未来4-5年间陆续释放，即使没有新增拿地，也可以满足每年新开10-12个。购物中心产品线方面，主流仍然是万象城、万象汇、万象天地三条产品线，十四五期间，将沿着三条产品线做深、做实。在小社区商业和细分市场领域的特色商业中，华润置地会进行创新和尝试，希望为特色小商业找到发展之路。

对于经营性物业的盘活和退出，首席战略官谢骥表示，公募reits渠道国内市场还没有打开，目前来看，很多企业去香港市场和其他市场发行，但这些市场要求的回报率很高，华润置地暂时不会考虑做，从去年以来，中国提出基础建设公募reits，公租房这一块会被纳入，华润置地已经随时做好准备，一旦国内放开，便会选择一些资产参与。