光明地产亏损的状态已持续了两个季度，从去年10月至今年3月的半年时间内，其归母净利润共计亏损2.03亿元，扣非净利润共计亏损2.85亿元

重组上市5年，光明房地产集团股份有限公司(下称光明地产，600708.SH)的业绩如过山车般跌宕。

经历了2016年、2017年持续90%以上幅度的高速增长后，自2018年起，光明地产的归属于母公司股东净利润(下称归母净利润)掉头向下，并持续大幅度下滑。2019年，该公司归母净利润同比下降近六成，若扣除非经常性损益，降幅更是扩大至63%。到了今年一季度，其归母净利润同比下降154.26%至-2亿元，亏损额在A股房地产上市公司(按证监会行业分类，下同)中排名第7;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润(下称扣非净利润)同比下降157.41%，亏损2.06亿元。

业绩剧降的同时，光明地产的债务压力亦令人担忧。据Wind数据计算，该公司净负债率持续高企，截至今年一季度末已超过233%，在行业中处于高位。其经营活动及投资活动产生的现金流量净额连续为负，导致现金及现金等价物减少，货币资金与短期债务之间的缺口在扩大。

公开资料显示，光明地产的主营业务为房地产综合开发经营、冷链物流产业链，是集房产开发、商业运营、冷链物流、物业服务、建筑施工及供应链产业链等为一体的大型国有综合集团型公司。截至6月2日收盘，该公司每股股价为2.97元，较52周高点下跌超过五成。

扣非净利半年亏2.85亿

过去一年，房地产行业多项指标增速放缓已是有目共睹。尽管如此，光明地产的业绩依然让投资者倒吸一口凉气。该公司2019年年报显示，其去年实现营业收入136.11亿元，同比下降33.59%;归母净利润为5.70亿元，同比下降59.77%;扣非净利润为4.71亿元，同比降幅达到63.08%。

光明地产表示，营业收入下降主要是房产主业结转收入的销售面积和销售单价同比减少所致。从其2019年的营收构成来看，房地产开发及配套业务实现营业收入124.92亿元，同比减少36.18%。而物业及租赁、其他业务的营收有不同程度的增长，但规模较小。其中物业及租赁实现营业收入3.74亿元，同比增加6.74%;其他产业实现营业收入5.98亿元，同比增加12.26%。

光明地产在2019年年报中称：“受部分区域市场环境、销售产品结构、开发投资周期以及开拓新市场、培育新业态等多重影响，公司报告期内收入利润未达预期。”

2020年一季度，光明地产的经营业绩更为糟心。今年1-3月份其营业收入同比大降81.38%，归母净利润、扣非净利润分别亏损2亿元、2.06亿元。这一状况固然与新冠肺炎疫情有一定关系，但实际上，在2019年第四季度，光明地产便已出现亏损：在去年10-12月份，其归母净利润亏损292.21万元，扣非净利润亏损7918.37万元。换言之，其亏损的状态已持续了两个季度。从去年10月至今年3月的半年时间内，光明地产归母净利润共计亏损2.03亿元，扣非净利润共计亏损2.85亿元。

业绩承诺期满即“变脸”

事实上，光明地产的营收及净利润在2018年便开始下降。2018年，其营业收入、归母净利润、扣非净利润分别同比下滑1.53%、27.17%、32.92%。综合2018年及2019年的数据来看，其业绩连续下行，且降幅呈扩大之势。

而2018年以前则是另一番景象。在2016年及2017年，光明地产的业绩表现相当亮眼，尤其是净利润指标连续高速增长。其归母净利润在2016年、2017年分别大幅增长98.15%、92.55%，扣非净利润亦分别增长45.77%、88.87%。

2018年的转折颇令人寻味。2015年，海博股份置入农工商房地产(集团)有限公司(下称农房集团)及上海农工商房地产置业有限公司(下称农房置业)，同时置出除物流业务相关资产外的其他资产及负债，重组后更名为光明地产。置入标的原股东承诺，农房集团和农房置业2015年至2017年合计实际净利润分别不低于35.13亿元和9842.99万元。

相关资料显示，农房集团三年实际实现利润36.87亿元，完成率为104.95%。业绩承诺期后第一年，也就是2018年，农房集团和农房置业分别实现归母净利润18.41亿元和63.71万元，同比下降15.12%和99.41%。2019年，上述两家公司的业绩继续下滑，农房集团归母净利润同比下降42.98%至10.50亿元，农房置业归母净利润则亏损0.55亿元。

显然，业绩承诺期满即“变脸”，这一点也一度引起了上交所的注意。2019年5月10日，上交所发出关于对光明地产2018年年度报告的事后审核问询函，从重组标的业绩、盈利能力的可持续性等方面，要求光明地产补充披露多项信息，包括“结合房地产行业的发展趋势及项目布局，说明重组业绩承诺期后公司房地产业务业绩显著下滑、销售增速放缓的原因”、“充分评估公司房地产业务的开发能力及业务发展的可持续性”等。

光明地产2016年—2019年营收、净利润同比增速

数据来源：公司历年年报

净负债率处于高位

除了业绩不断下滑外，沉重的债务压力是光明地产所面临的另一难题。

截至2019年末，光明地产融资总额达420.16亿元，同比增加16.87%。据Wind数据计算，自2015年末以来，该公司各年末的净负债率呈现出先降后升的态势，且始终在130%以上。其净负债率在2019年末达到218.18%，至今年一季度末更是攀升至233.57%，在逾120家A股房地产上市公司中排名第8高。

光明地产的现金流较为紧张。2018年、2019年，其经营活动产生的现金流均呈净流出状态，净流出额分别为87.34亿元、47.89亿元，“造血”能力并不乐观。与此同时，其投资活动产生的现金流亦持续净流出，2018年、2019年净流出额分别为28.79亿元、17.35亿元。在此情况下，筹资成为其资金的一个重要来源。2018年，在143.83亿元的筹资活动现金流净额支撑下，光明地产现金及现金等价物净增加27.69亿元。然而，2019年其筹资活动产生的现金流净额大幅减少至50.43亿元，未能完全弥补同年经营活动及投资活动所产生的现金净流出额，致现金及现金等价物净减少14.80亿元。

最终，截至2019年末，光明地产货币资金为90.29亿元，同比减少13.64%。同期短期借款为102亿元，一年内到期的非流动负债为65.64亿元，二者合计组成短期债务167.64亿元，货币资金与短期债务之间存在77.35亿元的缺口。标点财经研究员注意到，这一缺口在2017年末为22.65亿元，2018年末为38.35亿元，近年来呈逐年扩大的趋势。至今年一季度末，其货币资金与短期债务之间的缺口继续上升至77.86亿元。

光明地产近年来净负债率变动趋势

数据来源：Wind