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“缴费不到房价1成” 商用房产权续期费用谁说了算
来源:新京报 2019-01-11 10:03:35

商业土地的使用权到期之后该如何续期,续期该交多少钱?近日,这个问题在浙江海宁市有了明确答案。

海宁昔日“第一高楼”龙祥大厦,拿地时间为1998年5月,属于商业土地,土地使用权仅为20年,如今已经到期,后续该如何处理让不少业主感到困惑。近日,海宁市国土资源局发布公告:只要海宁龙祥大厦的业主提出申请,补缴3137元/平方米的土地出让金后,土地使用权就可再续20年。这也是浙江出台的首个商地使用权续期方案。

对大厦的业主来说,这的确是个好消息。毕竟,在我国现有法律制度下,土地使用权续期问题关系重大,一旦土地使用权到期,房子既不能向银行抵押贷款,也不能交易过户,业主无论是公司还是个人,都会蒙受不小的经济损失。

补缴3137元/平方米的土地出让金,算下来也就占到房价的7.5%,而拿到一张新不动产证,土地使用权到期日能顺延到2038年5月12日,这给相关业主解决了一块心病。此前就有人呼吁,土地使用权到期后,续期费用应象征性地收取,而不宜收得过高。当地商地续期补缴的土地出让金比例不高,在业主们能接受的范围内,算是呼应了许多人的诉求。

也要看到,该做法存在法律效力不足的问题。看起来,这样的“偏低续期费用”不无依据——根据2018年9月海宁市出台的《国有建设用地使用权出让(租赁)到期土地处置管理办法》,商地使用权续期最长20年,且原出让年限与续期出让年限之和不得超过40年,并按办理时土地市场评估价的50%缴纳土地出让金。问题是,从性质上讲,这只是规范性文件,还没有达到设区市的立法“位阶”。

由这份效力很弱的文件,解决《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法律、行政法规中都尚未解决的商业土地使用权续期问题,“分量”显然还不太够。

尽管《物权法》明确规定,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”,但是工业、商业用地使用权到期后怎么办,却是立法“模糊地带”,只是以预设性条款规定,“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理”。至于“两不一正常”的过渡性办法,也主要适用于住宅用地。

审视《城市房地产管理法》,虽有“经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金”规定,但对于出让金的比例多少等,也未作出详细规定。

立法空白,或许也是立法契机。一些地方已经试水突破,如深圳市2004年颁发《到期房产续期若干规定》,规定商业用地有偿续期,业主须补缴相应的土地出让金;温州市2016年在全国率先对使用权到期的宅地进行了处置,共涉及600多套住宅,业主甚至“不需要提出续期申请,不收取费用,正常办理交易和登记手续”等。

土地使用权续期问题,属于民事基本法律的重要内容,关系公民、法人和其他组织的切身利益,以地方政府规章甚至规范性文件“立法”,显然有违上位法律。更重要的是,在续期费用多少、程序上的混乱无序,也会造成各地的差异不公,戕害法律制度的统一性、权威性。

土地使用权的续期问题,关乎社会安定和发展,无论是住宅,还是工业、商业用地,都应有最完善的法律制度,而不宜止于地方破冰。

要解决这个问题,除了要在民法典草案中加入续期条款外,还应对《物权法》《土地管理法》《城市房地产管理法》等法律作出相应修订,在民事基本法律、行政法规上形成衔接配套,才能让有产者更有恒心。

□欧阳晨雨(学者)

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