2018年，中国房地产市场持续调控。从上半年的“坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”，到下半年的“稳地价、稳房价、稳预期”。调控思路虽然发生变化，但调控的决心依然坚决。

虽然本轮自2016年9月以来的楼市调控政策不断深入，但2018年全国商品房销售额近15万亿元、销售面积达17.17亿平方米，均双双创下历史新高。

商品房销售额在达到15万亿元的历史新高后，未来是否会再被突破?行业的天花板究竟在哪里?

楼市销售额屡创新高

实际上，“市场化”的房地产业早已脱离了单纯的经济学规律的范畴。我国房地产市场化改革20多年来，在改善百姓居住环境的同时，更是肩负着稳定经济、吸纳货币的重要作用。

从1987年深圳土地拍卖槌落起，中国房地产的商品化进程才真正开始。观点地产报告显示，1987年房地产业的产值为382.62亿元，在GDP中占比3.14%;而2018年房地产业的产值上涨至59846亿元，在GDP中所占的比例为6.65%。在32年的时间里，房地产业的产值规模增长了156.41倍，而GDP规模增长是73.95倍。房地产业的发展速度远超国民经济。

据国家统计局数据，1994年以前，全国商品房销售额均处于千亿元以下，1994~2003年销售额在1000亿~8000亿元之间。进入2004年，全国商品房销售额几乎以每年1万亿元的速度直线增长。尤其是近几年，更是实现了大幅度增长。2015年全国商品房销售额达8.7万亿元，2016年为11.7万亿元，2017年超13万亿元，2018年达到近15万亿元的新高峰。

值得注意的是，2018年全国商品房销售额、销售面积虽然分别创下14.99万亿元、17.17亿平方米的历史新高，但12.2%和1.3%的增速均呈现出下滑趋势。2017年全国商品房销售额、销售面积增速分别为13.7%、7.7%，2016年分别为34.8%、22.5%。

此外，2018年商品房销售额12.2%的增速，也是自1998年房改以来增速的第5低;销售面积1.3%的增速，是1998年以来增速的第3低。

行业天花板究竟在哪？

而在当前复杂严峻的国内外经济形势下，特别是另一大消费市场——乘用车市场销量增幅大幅滑坡的同时，未来房地产行业的天花板究竟在哪儿?15万亿元的商品房销售额是否会再被突破?

在企业层面，部分房企公布的2019年销售目标，也体现出“稳”的特点。

如恒大2018年合约销售5513亿元，增速10%，2019年目标为6000亿元，增速8%;中海2018年合约销售3012亿港元，增速30%，2019年目标为3500亿港元，增速16%;富力2018年合约销售1423亿元，增速74%，2019年目标为1600亿元，增速13%……

在“稳”的主基调下，未来楼市的潜力在哪里?

中国房地产业协会原副会长朱中一和国家统计局原局长邱晓华均指出，我国房地产业起码还有10年左右的发展期。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为：“长期来看，随着城镇化进程以及棚改的推进，未来楼市的潜力依然存在，市场销售额突破15万亿元的可能性较大。”

值得注意的是，至2018年末，我国常住人口城镇化率为59.58%，户籍人口城镇化率为43.37%。

不过严跃进同时认为，未来楼市将呈现出明显的结构分化的特点。“一些没有经济、人口、收入等基本面支撑的三四线城市，随着棚改货币化的退坡，楼市将会出现降温。而一些重点都市圈内的核心城市，仍然保持着对外来人口的吸引，楼市依然有潜力。”

中国指数研究院此前的报告也认为，未来随着我国人口总量增长放缓，城市间的人口争夺将是一场零和博弈，人口将继续向中心城市流入，同时重点都市圈也将成为人口的主要聚集地。

可以预见，城镇化的推进，以及人口的持续导入，无疑将是带动住房需求增长的核心要素。