通胀高烧不退，美国消费者购买力似乎依旧强劲。美国商务部近期公布的1月零售报告显示，零售销售额环比增长3.8%，增速创下10个月新高，同比增速13%。

为何1月零售数据尚未反映40年来超高通胀水平？仲量联行零售咨询团队总裁贾吉（Naveen Jaggi）对第一财经记者表示，1月美国疫情缓解，消费者渴望外出消费，以释放积压的需求和仍然充裕的储蓄，故各行业的零售销售实现增长。

全美房地产投资信托基金协会(NAREIT)高级经济学家施努尔（Calvin Schnure）亦在接受第一财经记者采访时表示，整体而言，美国家庭的财务状况仍然稳健，支持其继续增加支出。“不少美国人的财富有所增长，无论来自薪资、投资或者房产增值，美国家庭有能力并乐意消费，以提振美国经济。”他还指出，随着1月中下旬美国新增确诊病例显著下降，线上线下零售销售均实现稳健增长，消费市场复苏势头良好。

美国商业地产需求见长

同时，美国对零售空间的需求也见复苏。

施努尔表示，疫情首年看到的关店、破产、空置现象在2021年下半年时发生逆转，2021年下半年对零售空间的需求达到5730万平方英尺，是自2016下半年即五年来的最强半年需求增长；零售物业空置率由2021年一季度的5.2%降至四季度的4.6%，接近疫情前水平，2019年年底时零售物业空置率为4.5%。

贾吉补充表示，零售商业地产的租赁需求主要由餐厅、折扣店、杂货店等零售商主导。根据仲量联行提供给第一财经的报告，2021年商场客流量同比上升32.2%，郊区商场客流量已率先恢复至2019年水平。贾吉称，“尽管疫情尚未结束，消费者已逐步适应新常态，加之限制措施进一步减码，经济基本面持续改善，上述利好将推动零售额继续增长。我们预计，2022年将是零售业强劲的一年。”

通胀何时才能大幅降温

3月10日，美国劳工统计局公布最新消费者价格指数(CPI)，2月CPI年率录得7.9%，为1982年1月以来新高。不少分析师预计，乌克兰局势引发的大宗商品上涨，将进一步推高本就居于40年高位的通胀，未来几个月可能看到上述指标破8，且不会很快见顶。

与此同时，消费者信心徘徊在十年低位。美国3月密歇根大学消费者信心指数初值进一步降至59.7，创2011年9月以来新低，消费者一年期通胀预期飙升至5.4%。

施努尔对通胀飙升感到担忧。“通常当物价居高不下，经济往往恶化，部分原因是通胀可以伤害购买力，打乱企业的商业计划，更重要的是，如果美联储采取激进措施抑制通胀，可令经济放缓甚至陷入衰退。”

不少经济学家将此轮通胀与20世纪70年代美国大通胀进行类比，施努尔认为，当前，无论商业运作、家庭储蓄还是金融体系的健康程度都远超当年，经济基本面强劲，通胀看上去仍像是疫情突袭造成的短期影响。“CPI数据分别报告了商品和服务两方面的价格变化，前者是供应链瓶颈引发的，相信随着时间的推移可以得到缓解，更可能是短期的；而服务价格在疫情期两年整体来看反而是下降的。”

疫情初期，服务业尤其是人员聚集型服务业遭遇毁灭性打击，需求断崖式下跌，服务价格普遍出现回落。随着疫苗广泛普及和经济活动重启，直至2021年二季度，交通运输、食品、住宿等各项服务价格才呈现普涨态势，且随着变异毒株频出，价格回升亦有反复。

“贡献服务价格飙升的重要因素是薪资走高，后者对通胀的作用更加持久，鉴于目前的通胀主要由商品涨价所引发，美联储似乎也意识到这一点，我认为经济最终将会安全着陆，只是会发生在今年下半年或是明年上半年还不得而知。”施努尔表示。

被问及通胀何时才能大幅降温，施努尔称需要观察供应链改善的进度。“这不仅涉及美国，还有国际航运、制造，生产还有赖亚洲国家。通胀前景取决于生产和供应的所有环节能多快正常化。一年前很少有人预期供应链瓶颈会像当前这么严峻，虽然迹象显示码头运作越来越顺畅，运输时间也有缩短，供应链正在复苏，但风险正常化需要更长时间，如果那样，高通胀可能从今年下半年延续至2023年。”

Reits为何能有效抵御通胀

美国在20世纪70年代曾经历高达13%的超高通胀期，不过自1990年以来，通胀率鲜有超过3%。据NAREIT的数据，在高通胀（通胀率大于等于6.9%）和温和通胀（通胀率介于2.5%-6.9%）时期，房地产信托投资基金（Reits）回报均高于标普500指数，而在低通胀时期（通胀率小于等于2.5%），Reits表现则略逊于标普500指数。其中，在高通胀且物价上行的12个月期间，Reits有80%以上的时间跑赢标普500指数。

施努尔向第一财经记者解释了Reits能有效抵御通胀的三点理由。首先，Reits持有物业，租金、房价都会随物价上涨而走高，且幅度通常高于通胀；其次，Reits派息频繁；第三，Reits对利率不敏感，即便在利率上行的环境下，Reits产品不易受货币政策影响。

“我们处在一个高度不确定时期，不过就像我此前所述，美国经济并未崩盘仍然稳健，当公共卫生危机过去，经济就能复苏。”施努尔称。