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980亿!京沪二轮土拍同日落幕,国资唱主角
来源:第一财经 2021-10-14 00:22:01

秋风扬起,在土地市场无边萧瑟之际,北京、上海两大一线城市的二轮土拍同日落幕。相较于首轮供地的热火朝天,京沪两城都不复往日风情,寒意尽显。

10月13日,为期2天的上海第二轮集中供地落幕,18宗地块共收金467.47亿元;其中有9宗地块底价成交,3宗地块溢价率不超过5%,另有6宗地块溢价率在8%-10%。

同日,经历规则调整、26宗地延期出让后,北京二轮土拍收场,17宗地块共揽金513亿元,较首轮供地总出让金下降约五成,综合溢价率约3.96%。

二轮土拍遇冷,主要因为房企资金压力较大,且观望态度浓厚。某华东房企内部人士告诉第一财经,即便当前回款有所好转,也不代表要马上去拿地,现在拿了地也要到明年才能开盘。

降温基调虽如此,但热门地块依然备受青睐。在北京,海淀区两宗地块因触及地价、政府持有产权份额上限,转入竟高标准商品住宅建设方案;上海青浦西虹桥地块、闵行新梅陇地块,更是受关注的“巨无霸”,分别以9.85%、9.02%的溢价率成交。

“好钢用在刀刃上,现阶段房企只能把有限的资金投放在质地相对较好的地块上,如有发展潜力的区域、或总价不高投入不大的地块等。”上海中原地产分析师卢文曦称。

首开中海鏖战北京土拍

北京,曾是上轮土拍中控溢价率的标杆。但如今,二次供地可谓“一波三折”。

10月11日,北京市规划和自然资源委员会发布公告称,延长26宗国有建设用地使用权出让挂牌竞买时间,竞买申请截止时间等与下批次集中供地保持一致。

于是,本放出“天量”土地、准备大干一场的北京,二轮土拍只剩下16宗地被摆上货架,唯一以招标形式出让的土地已于九月末成交。

10月12日,参与竞拍的5宗地块,以总底价130.48亿元出让,未激起市场波澜。10月13日,11宗地块开始竞价,虽然土拍现场人数寥寥,不过还是有些许涟漪。

上午10左右,7家房企(包括联合体)齐聚,竞逐海淀东升镇京昌路0803-631-1地块。经过两轮角逐后,中海以44.4亿元触及价格上限,在竞政府持有商品住宅产权份额环节,中海同样触及10%上限。最终,这块地转入高标准商品住宅建设方案。

海淀东升镇京昌路0803-631-2地块,同样在多家房企竞争下,触及上限价49.3亿元,政府持有产权份额封顶10%,最终转入竞高标准商品住宅建设方案程序。

与此同时,试点摇号和竞现房销售面积的两宗地,也引发房企争抢。其中,在昌平区六亭饭店地块的竞拍中,中铁置业出价9.5亿元到达价格上限,随即转入摇号;最终,中铁置业摇中,溢价率15%,成交楼面价1.7万元/平方米。

大兴区竞现房销售的黄村地块,竞争同样激烈,在报价超上限、转入竞现房销售面积后,中铁置业+兴创联合体与中建一局交替举牌,最终由前者联合体拿下,成交价7.84亿元、5.4万平方米现房销售,溢价率10%,住宅销售指导价5.9万每平米。

但总体而言,本次土拍较首轮大幅转冷。一批次参拍房企数量超50家,供应30宗地块全部成交,共揽金1110亿元;而二轮土拍因房企报名情况不佳,大量土地延期出让,最终总出让金缩水超一半,低溢价率、底价成交的地块成为主流。

上海市场冷热分化

与北京处境相似,上海在正式开拍前,发布了7宗地块终止出让的公告,仅剩18宗地块参与竞拍,降温也成为本次土拍的主题词。

房企参与度也明显降低,被摆上货架的18宗地块中,约有9幅地块仅1家房企报名;较为热门的闵行梅陇板块和临港自贸区的1幅纯宅地,参与人数也仅有5家和4家。

尽管参与的企业数量有所减少,但溢价率依然体现出了房企对重点地块的青睐。开拍前曾有房企内部人士表示,青浦西虹桥地块、闵行新梅陇地块,是受到关注的“巨无霸”地块,两宗地块也分别以9.85%、9.02%的溢价率居于前列。

其中,青浦区西虹桥地块是所有地块中溢价率最高的一宗,起拍总价达58.21亿元,楼面价约3.42万元/平方米。尽管只有两组房企报名,但依然进入一次性报价阶段,由招商+路劲+象屿联合体击败华发,以约63.95亿元拿下,成为此轮土拍中总价最高地块。

同时,青浦地块成交楼面价约3.76万元/平方米,房地联动价为6万元/平方米。据悉,该地块所在的虹桥,是当前上海热盘频出的地界,不久前入市的蟠龙天地、万科天空之城项目,皆触发计分制度,入围分数线分别高达81.23分、76.52分。

在13日的竞拍中,招商+路劲又组成联合体,与仁恒+越秀联合体、华发、建发共同争夺。在40轮叫价达到地块的中止价后,竞价在一次性书面报价阶段触发了“随机值”,最终仁恒+越秀联合体以最小价差获得该地块;成交价为46.21亿元,也是此波地块中总价第二高;平均楼面价约为4.31万元/平方米,房地联动价为7.36万元/平方米。

国资成为拿地主角

在民营房企受制于资金因素,选择谨慎观望时,国企央企成为土拍的绝对主力。

在上海,此次仅临港A01-02地块、金山新城1-02-01地块、青浦夏阳地块,分别由雅戈尔、复星、盘谷地产单独拿下;其余15宗地块的摘得者,多为国企、央企(包括其组成的联合体),在总出让地块中占比逾8成。

在北京,首开、中海等国企央企表现抢眼,其中首开以123.35亿元总价斩获3宗宅地,中海也成功拿下两宗地块,一补首轮报名18宗地、颗粒无收的遗憾。反观民企阵营,只有懋源、兴创、龙湖三家企业有所入仓。

国资横扫土拍市场,并不是京沪的独家故事。

据中信建设研究报告显示,在截至10月7日完成二轮土拍的15个城市中,国有房企拿地宗数占总宗数的86.1%;从拿地金额看,国有房企拿地总金额达891.1亿元,民企拿地总金额仅106.3亿元,国企平均拿地金额比民企高约7.4倍,是本轮拿地的主力。

值得注意的是,与第一轮全国性的国资企业、央企霸屏有所不同,此次还出现了不少地方国资力量。克而瑞数据显示,上海城开、上海城建、上海城投、临港、徐房、新长宁等地方国企拿地比重高达40%,成为本轮土拍的大赢家。

这一情况在其他城市也有所显现。据中信证券研报,日前完成二轮供地的城市中,重庆、苏州、南京地方性国企拿地比例较高,分别达到成交总土地宗数的49%、45%、41%;若将非地方性国企纳入统计,则其统计的8座城市的国有企业合计拿地占比近60%。

“地方性国企的情况是比较特殊的,其中不乏一些和土地供给方关系紧密的个体,在土地出让明显偏冷时能起到半市场化拿地托底的作用。当地方性国企拿地占比过高时,意味着土地市场的确相当冷淡。”上述研报称。

整体而言,房企在二轮土拍中极为谨慎,多与资金因素、对市场走向的观望有关。

有不具名的券商分析师向记者表示,上半年因银行放款周期拉长,许多房企的销售回款仅能拿到房款的3成首付部分,其余按揭部分的回款难以拿到手,资金较为紧张。之后随着银行逐步放款,以及后续可能出现的按揭贷款边际改善,房企回款情况有望得到恢复。同时,年底是房企为第二年补仓的重要节点,第三轮土拍情况或许会有所好转。

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