美元债大户佳兆业集团(01638.HK)的债务冰山开始露出一角。

11月4日，近500个理财产品投资人聚集于深圳市罗湖区友谊酒店，就佳兆业集团锦恒财富127亿元的兑付，与佳兆业集团总裁麦帆、锦恒财富集团主席万兵、佳兆业首席财务官兼高级副总裁吴建新等管理层展开协商。

据第一财经记者了解，截至11月初，佳兆业集团锦恒财富本金119.13亿元，预计到期利息8.75亿元，合计127.88亿元。持续数小时的沟通，部分投资者情绪激动，场面一度失控。截至晚间7点，双方始终未能就兑付方案达成一致，仍在进一步协商中。

双方对兑付方案争议较大。投资者认为佳兆业的兑付方案时间周期长，且每单期兑付额度低，期望一年内兑付完毕。而佳兆业强调，现有的分期兑付方案是基于公司当前的财务状况及与金融机构、监管部门等综合协商，同时也能保障投资者利益的情况下做出的最优方案。佳兆业也给出了处置旗下以深圳商业地产项目为主的18项资产，权益货值818.25亿元，对应融资余额203.83亿元，以补充锦恒财富资金等。

兑付事件也捅破佳兆业资金流动性紧张的窗户纸。接下来，还有12月7日到期的4亿美元债券。对于佳兆业来说，拿出更切合实际的资产处置或许能缓解日渐逼近的债务危机。

兑付方式争议不休

据第一财经记者了解，锦恒财富年化收益率区间为8%-10%。与恒大等其他房企的理财产品主要用于第三方融资不同，锦恒财富属于自融。该理财产品的底层资产为佳兆业旗下地产等项目，担保方为佳兆业集团，由锦恒财富发行。该产品首期兑付期为2021年10月31日，最晚兑付期为2023年6月30日。本金到期日分为每月1日及31日。

11月4日下午，聚集在罗湖区友谊酒店近500名理财产品购买者购买金额少则数十万元，多则数百万元。不少购买理财产品的客户也是佳兆业商品房的购房者。而购买该产品的渠道，或者通过所居住小区佳兆业的理财产品贴售广告，或通过业主群微信广告。

“佳兆业理财产品的业务员去年疫情时期在（佳兆业）小区业主群发售锦恒财富产品的广告。当时考虑到年化收益率挺可观，佳兆业的项目又主要集中于粤港澳大湾区，觉得风险应该不大，所以就跟着其他业主们认购了三百万元。”深圳罗先生向第一财经记者表示，他和他身边的产品购买者对于如今的延期兑付颇感意外。

10月31日，由锦恒财富发行、佳兆业集团担保的产品首次出现3亿元的兑付逾期现象。罗先生随即收到了理财产品业务员关于产品延期兑付的微信。这也引发后续到期的理财产品购买者担忧。基于担忧兑付，产品购买者们遂协商于11月4日前往深圳罗湖区嘉里中心佳兆业办公地讨要兑付方案。

佳兆业于2021年11月4日下午进行了首度回应。在《关于锦恒财富产品逾期兑付的说明》（下称“《说明》”）中正式承认了由锦恒财富发行、佳兆业集团担保的产品出现兑付逾期的事实。同时，佳兆业也有表示，集团一直积极筹措资金，加快沉淀资产去化等措施，全力解决当前遇到的问题。佳兆业集团将与锦恒财富尽快确定兑付方案，并向投资人公布。

在与近500名投资人沟通的现场，第一财经记者看到，佳兆业集团总裁麦帆、锦恒财富集团主席万兵、佳兆业首席财务官兼高级副总裁吴建新等管理层与投资人在罗湖区友谊酒店17楼进行了数小时的沟通。

双方之所以始终难以协商一致的根源在于，佳兆业方面提出的兑付方案无法获得投资人谅解。

投资者认为佳兆业的兑付方案时间周期长，且每单期兑付额度低。而佳兆业始终强调，现有的兑付方案是基于公司当前的财务状况及与金融机构、监管部门等综合协商，同时也能保障投资者利益的情况下做出的最优方案。

据第一财经记者了解，佳兆业给出的分期兑付方案为，投资者到期的本金，到期当月兑付10%，之后每3个月兑付10%，直至兑付完毕。投资者的利息，在产品到期后将不再计息，原存续期内的利息，在本金兑付完毕后的当月兑付25%，之后每3个月兑付25%，1年内兑付完毕。统一于每月20日集中兑付。

投资者方给出了大致两种解决方案。其中，首期已经到期的这批投资者要求佳兆业到期当月兑付50%本息，之后每个月兑付10%本息，直至兑付完毕。首期尚未到期的这部分投资者要求佳兆业到期当月兑付30%本息，之后的两个季度每季度兑付30%本息，最后一季度兑付完余下的10%本息。简言之，佳兆业必须于一年内兑付完毕本息。

双方僵持四五个小时。期间，数位投资者代表有提出稍有差异的兑付方案，但始终围绕期望佳兆业尽快兑付。吴建新则反复重申佳兆业会尽最大可能兑付的同时，也向现场投资者表示，公司正在着手处理资产以回笼现金，这部分资金将作为锦恒财富产品兑付的补充资金来源。

据第一财经掌握的资料显示，佳兆业拟处置的资产以深圳商业地产项目为主。具体包括：南山东角头、福田东山小区、金沙湾国际乐园、深圳金沙湾万豪酒店、深圳佳兆业科技中心、深圳坂田城市广场、深圳盐田城市广场、布吉大都汇大厦、深圳东门道等共计18宗资产，权益货值818.25亿元，对应融资余额203.83亿元。

其中，南山东角头、福田东山小区承诺于2022年3月处置完毕。

面对管理层给出的解决方案，并未获得投资者认可。数位投资者向第一财经记者表示，担忧管理层在兑付完银行等金融机构、建筑材料工程款项等之后，并没有充足余额完成理财产品的兑付。有投资者甚至向第一财经记者表示，“不要利息都可以，只希冀本金尽快落袋为安。”

持续数小时的争议，投资者情绪由上午的平静一度转至晚间的激动。

期间，佳兆业集团董事局主席郭英成电话连线现场投资人表示：佳兆业是负责任的企业，给佳兆业时间，有能力和办法偿还。

据第一财经记者了解，佳兆业方认为难以满足投资者诉求的主要原因之一是：处置资产需要一定的时间。“我们不可能说为了完成兑付，将手上资产包立刻贱卖出去，这需要时间。”吴建新说道。

压顶的债务“大山”

兑付事件发生之前，市场就已经对佳兆业的违约有所察觉。

据山东高速金融(00412.HK)10月3日公告，山东高速金融全资附属公司与佳兆业的全资附属公司叶昌投资订立认购协议，同意认购叶昌投资发行的本金总额不超过1.2亿美元票据，期限约一年，票面利率为每年11.5%。而认购协议同日，佳兆业与山东高速金融还订立一份抵押协议，抵押佳兆业美好（02168.HK)67.18%股权。

佳兆业以抵押物业公司股权融资。彼时已有市场人士评论道，佳兆业可能有一些到期的贷款紧急要还。

紧随其后的10月中旬，网上就有消息流传佳兆业未兑付10月9日美元债利息。随即佳兆业做了澄清说明。

稍后的10月19日至10月28日，华人置业（00127.HK）接连四次出售佳兆业美元票据，回笼本息近约6.88亿港元。

接连而至的还有境外评级机构再度下调佳兆业评级。10月28日，标普将佳兆业长期发行人信贷评级由B调低至CCC+级，评级展望为负面；10月27日，惠誉也下调佳兆业长期外币发行人违约评级（IDR）由“B”下调至“CCC+”，高级无抵押评级和公司发行美元高级票据的评级由“B”下调至“CCC+”；穆迪在更早之前也将佳兆业评级下调至B2。

期间，外媒援引知情人士称，佳兆业集团正在为其在香港上市的物业管理公司佳兆业美好的67.18%股份和香港两处住宅用地寻找买家。

内外围的消息均指向佳兆业的流动性紧张。

根据光大证券新近研究报告测算，2022 年全年共有544.16 亿美元的债务即将到期，其中佳兆业集团到期规模较大，超过 20 亿美元，位列房企第二名。其中，2021 年四季度共有 92.95 亿美元的地产美元债即将到期，佳兆业集团录得4亿美元，与建业地产并列第四位。

另据标普公司的数据，在接下来的12个月里，佳兆业必须偿还约32亿美元的债务，最近的期限是12月7日到期的4亿美元债券。

在《说明》中，佳兆业也首度指出，今年以来，受严峻的房地产市场环境和国际评级机构下调评级等多重不利因素影响，佳兆业集团的流动性遇到前所未有的压力。

而8月的中报业绩会还是另一番光景。半年报显示，佳兆业“三道红线”全部转“绿”；同期，佳兆业的短期借款和长期借款分别为250.17亿元、987.61亿元，而在手的现金有487.4亿元，似乎应对短债仍有斡旋空间。

过去两个月受到市场下行的影响，佳兆业的销售状况并不乐观。根据佳兆业发布的公告，2021年9月，佳兆业合约销售金额约为57亿元，同比下降64.6%；2021年10月，其合约销售额约81.95亿元，同比下跌30.49%。按照佳兆业年初公布的销售目标1300亿元粗略测算，接下来的两个月月均合约销售金额必须保持在百亿元以上。

从全盘考量，在销售不振、债务压顶的情况下，唯有加快资产的处置速度。这或许会是接下来佳兆业以及许多房企的无奈选择之一。