万科（000002.SZ/02202.HK）旗下物业板块万物云空间科技服务股份有限公司（下称“万物云）上市迈出实质性一步。

11月5日晚间，万科发布公告称，拟分拆万物云到香港联交所上市。万科方面表示，通过本次分拆上市，可以有效增强万物云的资本实力，并拥有独立的资本运作平台以及投资者基础，为其业务发展提供更为多元化的融资渠道，提升万物云竞争优势。

此前，万物云CEO朱保全及万科董事会主席郁亮曾强调，万物云不以物业公司的概念上市。外界有分析称，万物云意欲对标贝壳系，定位于物管行业的空间科技服务商。整体来看，万物云稳中向好的物业基本盘业务为其提供了底气支撑。但是，Space（空间）、Tech（科技）和Grow（成长）三大业务如何向市场诠释出一个具有说服力的物业开放式赋能平台资本故事，无疑需要万物云拿出物业服务外，更具有科技平台色彩的商业模式和财务构成等。

只是如今物业股已告别上半年红火场面，地产股也颓势一片，投资者当下对于万物云的上市时点及对万科的影响等仍持有分歧。

上市启动

今年4月28日，市场曾传出万科正在筹备物业管理业务IPO事宜。当天彭博报道称，万科物业此次IPO或筹资20亿美元。不过这则消息被万物云方面否认。

郁亮在数个场合对于外界问及的物业会否上市，几乎都是反复重申“万物云上市是方向，近期无上市计划”。5日晚间披露的这份公告则意味着，万物云已经正式进入上市流程之中。

万科称，目前万物云在住宅服务、商写服务、城市服务三方面均已呈现良好发展势头，公司认为上市时机成熟，董事会已审议通过，下一步将提请股东大会审议。

公告显示，本次在港交所上市发行的H股股数不高于万物云发行后总股本的15%（超额配售选择权行使前）。

截至公告日，万科直接或间接合计持有万物云62.889%股权。万物云分拆上市完成后，万科仍将维持控股权。

目前，万物云拥有三大业务板块，分别是Space（空间）、Tech（科技）和Grow（成长）。

万物云的核心业务主要集中于Space（空间）。它包括，服务于住宅物业的万科物业、服务于商业物业的万物梁行和城市空间服务品牌万物云城。其中，城市物业服务万物云城是万物云发展势头最为迅猛的细分业务板块。万物云在2020年已布局40个城市，并有望提前完成3年百城计划。

在业绩增长上，万物云CEO朱保全新近也提出，住宅物业增速控制在30%以内，商业物业应该在30%-60%的增速，城市物业应该大于60%的增速。

具体到营收占比来看，住宅物业仍是万物云收入大头。根据万科半年报，上半年，万物云的营业收入中，住宅物业服务收入占比为55%，商业物业及设施服务收入占比为30.4%。

另据公告显示，截至6月30日，万物云总资产为190.1亿元，总负债119.3亿元，所有者权益为70.8亿元；实现营业收入103.83亿元，营业利润10.43亿元。

万科称，此次分拆上市如能成功，将有助于突出万科在空间科技服务领域的发展优势，有利于万科向开发、经营、服务并重的转型发展。同时，分拆上市可以有效增强万物云的资本实力，独立的资本运作平台和投资者基础为万物云提供更多元化的融资渠道。

悬念待解

万物云如今上市，更多的投资者是有些突然。万科物业板块IPO时间始终保持不疾不徐的节奏。外界一度有分析称，其实是酝酿着一个更为庞大的资本化体系，以静待市场给予更合理的估值。

回看万物云近年持续布局的业务板块，也的确与其他物业企业有差异。万物云的Space、Tech、Grow三大板块，涵盖了社区空间服务、商企空间服务、城市空间服务、提供软硬件服务能力、数字运营和行业人工智能服务，以及持续连接成熟企业、孵化安防科技、机电维保等创新企业多个领域。

2020年10月31日，在深圳万科浪骑游艇会举办的万科集团区域媒体交流会上，朱保全正式对外宣布，万科物业发展股份有限公司正式更名为“万物云”。彼时，朱保全有表示，万物云并非云计算或者云服务，而是“从城市到园区、从写字楼到家，皆为空间，空间科技服务的范畴比物业服务更大，在空间（Space）里的设施、设备、资产、人及商业活动皆可通过技术（Tech）连接。”

外界也开始意识到，万物云正在从原来单纯的物业服务公司，转变为侧重科技服务的平台，意欲以科技的竞争，打造一个开放式物管赋能平台。

“未来万物云还会投资一些物业公司，由他们来购买我们的科技服务，这就像贝壳系的德佑。”从万科物业到万物云，朱保全曾如此类比，这就像Google到Alpha、链家到贝壳的转变，未来万物云的竞争对手已经不是传统物业企业，而是科技公司的下沉。

万物云对标贝壳系，核心就是利用长期积淀的物管服务体系和科技系统，打造物管行业的开放式赋能平台，与其他物管企业由过去的竞争对手关系转为合作伙伴关系。这听起来似乎比老套的物业服务商、城市服务商等资本故事版本要更吸引人。

仅以万物云最为核心的基本盘业务物业服务来看，它也的确具备与行业龙头碧桂园服务（06098.HK）相抗衡的实力和底气。

从规模上看，万物云仅次于碧桂园服务。截至今年上半年，碧桂园服务合同管理面积为12.05亿平方米，收费管理面积约为6.44亿平方米。根据万科年报披露，截至2020年底，万物云在管面积5.66亿平方米。营收体量上，二者均保持百亿元年营收，难分伯仲。

即便以今时今日市值已经大幅缩水至约1772亿港元的碧桂园服务来粗略衡量，万物云录得千亿市值压力不大。关键点是，万物云对标贝壳系，寄望获得科技公司光环加持的企图心，能否获得资本市场的认可。这可能需要万物云拿出物业服务外，更具有科技平台色彩的商业模式和财务构成等。

整体来看，即便是万物云上市时间点，市场目前都持有分歧。

有持股万科的投资者就表示疑惑，“今年物业股远不如去年。现在这个时候去上市估值得缩水多少啊。”另有部分投资者则表示看好，“地产行业惊雷不断，物业被出售以回笼现金流的当下，万物云上市，独立融资，既是沙滩上捡鱼的好时机，又能为母公司节省一大笔的现金流，用于收购地产项目，还能为万科提供充沛资金。”

另有一位物业企业负责人则颇有信心。“无论今天的物业资本市场是否处于低迷期。以万物云的行业地位、业绩实力，必然会有大量投资者追捧。而且从长远来看，房地产开发企业逐渐进入无增长进而衰退的周期，物业企业却可能成为百年老店，优质头部物业企业还是值得投资者长期追随的。”

至于万物云上市对于万科的影响，投资者同样持分歧。

有部分人士说道，“万科利好释放殆尽，后续股价越发没有想象空间。”而另一部分投资者则表示，“物业分拆有利于提升万科整体的资本市场价值。当前万科静态市盈率才5倍，总市值2000亿元。如果分拆出去，参照市场情况，万物云大概率会有1500亿市值以上；以万科目前持有的万物云近63%股份，已经价值1000亿元。”

回看万科在今年上半年出现13年以来首次半年度净利润下滑，三季度仍处在增收不增利的状态。万物云的上市或许能为万科带来更为充沛的资金弹药。又或许几个月之后，万物云正式上市之际，地产行业阴云渐渐散去。在物企新一年高增长业绩年报发布后，物业股会受到新一轮追捧，万物云的资本故事也能讲出独特的动人版本，获得市场信服。