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中国奥园挣扎三周稍得喘息,余危未解勉力苦撑
来源:第一财经 2021-11-23 16:35:20

继阳光城之后,中国奥园(03883.HK)的债务展期也有了进展。

11月22日晚,奥园发布公告称,其间接全资附属公司奥园集团发行的中山证券-奥创二期资产支持专项计划展期方案已获通过。

Wind数据显示,该笔ABS私募债发行规模共8.16亿元,初始票面利率为5.6%,到期日为2022年5月20日,2021年11月22日为回售行权日。展期方案通过也就意味着,投资者不会对此提出回售的要求。“奥创二期资产支持证券之持有人已批准延长赎回日期。”奥园在公告中称。

第一财经了解到,11月23和24日,奥园另外两笔国内私募债展期方案也将由债权人投票。若均能顺利通行,就意味着陷入债务挤兑危机中的奥园集团,终于获得了暂时的喘息机会。

回看3个星期前,由于花样年的“躺平”叠加评级机构接连下调评级,奥园的境内外债权人要求公司提前清偿债务,让这家资金紧绷的公司陷入挤兑状态,犹有四处起火之势。

“这段时间每一刻都发生着巨大的变化,刚处理完一个问题,下一刻新的意外却接踵而至。”奥园内部一位知情人士如此概括了过去几周奥园的生存状态。

据透露,自从11月初该集团面临多家金融机构提前清偿要求以来,其董事局主席郭梓文和他带领的高管团队便进入了“紧急状态”,内部成立应急小组,奔走于各大金融机构之间,希冀获得谅解与支持。

债务挤兑危机

奥园的流动性危机,爆发得触不及防,又似乎早有端倪。

“我们员工大部分是懵的,来不及做出反应,之前一直运营正常的公司,怎么在短短不到一个月时间,就陷入了危机四伏的境地!”中国奥园一位内部员工如此感叹。

内部人有此疑问不足为奇,因为早今年10月8日,中国奥园便发布公告称,公司已于8日将一笔总规模为15亿元人民币债券本息足额划拨至中证登上海分公司,以供偿还;至此,奥园2021年内所有到期的公司债本息均已偿还到位。

境外债方面,奥园也曾对外披露,其2021年内到期的境外美元债悉数赎回,而将于2022年1月到期的一笔5亿美元和1.88亿美元的美元债,也已做好了再融资计划。

奥园在10月份做出的短期债务偿还的公告,让内部和外部人士都以为,这家公司短期流动性危机已经消除。不过,这一切努力在瞬息万变行业下行的大势下化为泡影。

对于奥园来说,新一轮危机的起点,似乎是10月中旬起,各大国际评级机构开启了对国内房企评级的集体下调。10月15日,标普将中国奥园的长期发行人信用评级从“B+”下调至“B”,将其未偿付的高级无抵押票据的长期评级从“B”下调至“B-”。此后,评级机构展开了一波针对奥园的评级下调。

10月18日,穆迪将奥园“B1”企业家族评级列入评级下调审查观察名单,同时将其发行债券的“B2”高级无抵押评级列入评级下调审查。11月初,惠誉也对下调了奥园的评级,展望“负面”。

面对机构暴风骤雨般的评级下调,国内多数房企似乎毫无还击之力。“来得太突然以及太猛烈!”某华东房企内部人士在谈到这一事件时表示,企业唯一选择便是“躺平”,因为“大家都在被下调。”

多家机构大幅度下调企业信用评级,给房地产企业带来的最大、最直接的影响就是债权人的躁动。据悉,在原来的评级体系下,房企债务没有到期,公司根据既定偿还时间作出兑付安排,但评级接连下调之后,会触发一些条款,引发违约,而债权人便可以对公司提出提前清偿债务的要求。

此时,现金流充沛的房企尚可勉强应付债权人的提前偿债要求,但资金原本就紧张的公司,便会陷入流动性的挤兑危局之中。中国奥园便在11月初开始感受到挤兑的压力。

据该集团内部人士透露,从10月初花样年违约开始,就陆续有债权人提出要奥园提前还款,当时内部就已感受到压力,而评级机构的接连下调则触发了部分境外美元债的相关违约条款,债权人也要求奥园提前还款。

突然增多的债务清偿要求,让奥园一时之间四面楚歌。“每天都处于剧烈的变化之中,问题不断爆发、又不断解决,电视剧都没有那么紧凑,有时候上午还云淡风轻,下午立刻就乌云密布。”上述知情人士如此描述奥园应急小组的工作状态。

老板带队排雷

出身草根的奥园主席郭梓文,早年创业时在竞争激烈的广州市场,曾直面碧桂园、星河湾、雅居乐、合生创展等一众高手的竞争,打响了奥园的名声,为自己在国内房地产行业间争得一席之地。尽管他曾历经借壳失败、北京“长安8号”等事件的漩涡,但这一次,他所面临的危机,是该公司上市以来从未有过的。

从11月初开始,房地产行业内坏消息不断爆发:11月4日,“绿档”房企佳兆业集团理财产品兑付问题曝光;位列TOP20的阳光城也开始进行债务展期谈判;内房股跌跌不休,集体走跌,11月5日,奥园股票单日大跌13.49%。

据了解,针对流动性紧张的局面,奥园内部就成立了应急小组,并由郭梓文冲在与金融机构谈判的一线。“绝不躺平!”或许是他在这段时间,给公司内部高层强调得最多的一句话。但波诡云谲的资本市场,却也只能给他和中国奥园不太多喘息的空间。

沉郁的气氛在11月9日得到了扭转,阳光城三笔境内债券展期方案在这天获得通过。11月12日,阳光城美元债豁免交叉违约的同意征求获得通过,2只美元债展期也获得通过。

阳光城展期成功,对于同样与金融机构紧密谈判中的奥园来说,至少是个好的示范。但奥园的谈判进展仍旧一波三折艰难异常。

有市场人士透露,11月15日,奥园与一些海外债的持有人商讨展期事宜,原本公司都已经打算放弃宣布违约了,但在最后一刻,海外债权人终于点头放行暂时同意展期。

国内债务展期的谈判同样不易。知情人士透露,文章开头所述的“奥创二期资产支持证券”展期方案最早的投票时间是11月19日上午9时,彼时大部分债权人都予以支持,仅北方某银行未投下通过票,致使首次投票未获得通过,奥园又争取了两天时间,申请到22日上午9时再投票。

据悉,奥园高管带队与这家银行再度进行了一轮沟通后,方获得谅解,并在22日的投票中获得支持。

有了第一笔展期的通过,随后两笔境内私募债的投票也将在近期展开。资料显示,这两笔私募债分别为“深圳市前海融通商业保理优先公司2021年度第一期奥园集团供应链应付账款定向资产支持票据”、“平安-奥盈供应链金融1期1号资产支持专项计划”,发行规模分别为5.5亿元、1.5亿元,分别于11月26日、12月3日到期。

至此,奥园整个高管团队已经连续加班三周,总算获得了短暂的喘息机会。

“暂时安全了!”就在22号首笔私募债投票通过后,奥园一位内部人士向第一财经记者发来这样一条信息。

虽然公司高层经历了惊心动魄的三个星期,但奥园一线员工似乎也只能从公开的信息获取公司动态,日常工作并未发生太大改变。“内部的生产经营还是在平稳进行,我们中心也都在正常上班,没有出现降薪、大规模裁员的情况。”

公开的信息显示,该集团位于多个城市的项目正在加紧销售回款和施工交付。10月以来,已陆续实现南宁奥园瀚林誉江府等10余个项目交付;同期,包括广州、珠海等区域的项目也先后开盘销售。

三种可能性结局

2007年登陆资本市场以来,大部分时候的奥园,是以稳健的姿态示人,截至2018年,奥园的净负债率水平一直保持在60%上下。但从2019年开始,这家房企在行业高速冲锋的大潮下“晚节不保”,开始了一轮加速狂奔,并让债务总额和负债比率呈现陡峭上升的走势。2020年末公司净负债率达到82.7%,2021年上半年微降至80.7%。

2017年,奥园开始扩张,年内共拿下58宗地块,新增建面约1286万平方米。2018-2020年,奥园始终处于冲刺阶段,其中,2019年、2020年,其购地支出分别为339亿元、451亿元,新增建面也再创新高,分别达到1609万平方米、2015万平方米。

伴随着全国化布局推进,奥园的销售规模也突飞猛进,从2015年至2019年,其合约销售金额从151.7亿元增长至1180.6亿元,年均复合增长率达67.0%,在克而瑞销售排行榜上也第68位跃升至27位。2020年的销售规模也稳定在1330.1亿元。

在2021年初的业绩会上,2015-2019年这段时期,被奥园称为规模红利时代的“全速跑”。

与大多数中型房企规模发展路径相似的是,奥园的债务规模曲线也同步上扬。

2015、2016年时,奥园总有息负债较为稳定地保持在200亿元以下,而到了大举拿地的2017年,有息负债大幅增长至403.7亿元,增幅达到了119%;截至2020年末,其有息负债突破了1100亿元的规模。

2021年,身处“黄档”的奥园开始有意识地刹车,管理层设定的目标是在2022年之前完成“三道红线”全部达标,同时,有息负债在2021年-2023年间每年有不低于5%的降幅。

这期间,奥园大幅减少了支出的绝对大头——拿地,全年整体的拿地预算从此前销售额的30%-40%,调降至20%以内。实际上,今年上半年,奥园的权益购地金额约为42亿元。

在节流的同时,奥园也在积极开源,展开一系列补充流动性的工作,在9月底宣布引入恒基地产联席主席李家杰作为战略投资者,向其定增融资4亿港元,郭梓文也通过定增向公司输血6亿港元。进入11月,奥园则开始着手为物业资产寻求买家,并已成功出售部分香港物业。

据了解,目前该集团高层对于公司未来可能的走向作出了三种可能性分析,第一是获得金融机构展期认可后,迎来行业面上资金监管的边际放松,公司彻底从流动性危机中缓解过来,步入降杠杆求质量发展的新阶段;第二是长期处于紧绷的流动性压力之下勉强维持,一些区域或者项目小型违约,但不足以冲击集团的运营;第三则是像花样年、新力等公司一样,被迫放弃挣扎,躺平等到债务重组。

据内部人士透露,融资部门在跟各个银行沟通,争取在预售款方面能有些灵活的调整,毕竟公司账面上被压预售款有500多亿;销售条线上,在今年最后40来天,尽管面临市场下行的困难,但仍然要继续努力促销售促回款,“不要躺平,哪怕牺牲一点利润”。

只不过,三种可能性的结果,最终会是哪一个,目前还不得而知。

据奥园22日的公告,公司已聘请钟港资本有限公司作为财务顾问、年利达律师事务所作为法律顾问,以评估其资本结构、财务状况以及债务与流动性状况,并就共同利益事项与债权人进行透明对话。

在市场看来,奥园此举是做好了境外债谈判甚至违约的准备,而奥园一位高层则向第一财经表示,“只是未雨绸缪,做最坏的打算,争取最好的结果。”

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