深圳房屋租赁行情回归买方市场，租金跌回四年前，这是真的吗？

近日，深圳中原研究中心发布数据显示：2021年深圳全市房屋租金呈下跌趋势，租金平均为72元/平方米/月，同比下跌5.5%。与2019年相比，深圳租金下跌幅度约为11%，与2017年6月的租金水平齐平。（注：中原监测数据为全市商品住宅租赁数据，小产权房等非商品住宅未列入统计范围。）

从该数据看，深圳2021年的平均租金水平已然跌回四年前。自2020年初起，深圳平均月租价格就已呈现缓慢下降的趋势。

在采访了多位租客、中介及房东后，第一财经记者发现，深圳租房市场行情逐渐差异化，近两年来，深圳相对地理位置优势不明显、房屋老旧、室内布局一般的房源租金议价空间较大；带学位、区位及交通优势明显、房源较新的房源价格保持坚挺；城中村出现不少装修完善的公寓，价格普遍比周边房源更高，但存在一定议价空间。

对于深圳租赁市场，广东省住房政策研究中心李宇嘉在接受第一财经采访时表示，二手房市场不景气、租赁市场房源供应充足、保障性住房和人才安居房供应力度加大、深圳产业结构转型等，都是影响租金的重要因素。

商品住宅、城中村租金皆有下跌

深圳市福田区一位房屋租赁中介告诉第一财经，按照早几年的租金走向，房屋每换租一次涨几百块钱很常见，但这两年市场上多数房源的租金几乎没有变动，一些空置期长些的房源，房东碰到合适的租客，还愿意降一些。不过，他表示，有些近地铁口和带学位的出租房源，仍然比较抢手，价格也是一直保持在高水平。

除商品住宅外，城中村是深圳约70%居民的住房选择。从市场调研来看，深圳城中村的部分房源租赁价格也出现小幅下跌。龙华区某业主对第一财经表示，自己名下的一套房源，距离地铁站约600米，在2019年到2021年7月这段时间，出租价格为2100元/月，但此后重新寻找租客时，空置了近1个月才出租成功，租金也降至1900元/月。

同时，近期在深圳龙华某城中村换租成功的陈小姐也告诉第一财经，刚在一家配套成熟的青年公寓租了一间单间，价格从最开始出价的2400元/月，减至2250元/月，从配套到房间位置，都符合自己的租房预期。

据珊瑚最新数据统计，2021下半年深圳城中村租金各区均有不同程度下跌，福田区以76.5元/平方米/月领跑，坪山区继续垫底。

租金下行 原因几何？

乐有家研究中心数据显示，在2014年到2018年5年来，深圳均租价格每年以5元左右的价格稳步上涨，已从2014年的51元/㎡上涨到2018年的70元/㎡，涨幅达到37%。前期增长速度较快。

从深圳中原研究中心租金走势图可以看出，进入2018年9月以后，深圳租金水平增速放缓，近两年有下跌趋势。

对于此次深圳市多区房租下跌的原因，中国城市经济专家委员会副主任宋丁向第一财经分析到，一是从大周期来讲，深圳房租此前若干年一直在涨，已经到了高位水平，这几年疫情突发，严重限制了外来人口输入，房价和租金上涨已经失去动力；

二是今年深圳收紧了落户政策，落户起点变成了本科，这大大限制了人口的流入，租房市场的需求自然随之变小；

三是在疫情等多方面因素的影响下，年轻人在深圳“搞钱”的难度加大，越来越多的打工人顶不住高昂的房租，房东们面临着不降房租就租不出去的巨大压力。

宋丁认为，近几年深圳在租赁市场的供给却在不断加大，各种出租公寓越来越多，政府对租赁市场的政策支持力度也在不断加大。在需求变小、供给加大的双重挤压下，深圳整体的租房价格下降了。

“十三五”以来，补齐教育、住房、医疗等短板的呼声得到响应，深圳各项民生事业提上日程。深圳“ 十三五” 期间共建设筹集公租房、安居房、人才房等带有保障性质的房源44.24万套。其中，公共租赁住房约6.9万套，安居型商品房约2万套，人才住房约16万套，其他房源（ 如宿舍等）约19.34万套。深圳计划“ 十四五”期间建设筹集保障性租赁住房不少于40万套（ 间），占住房建设筹集总量的45%左右。

在人才落户方面，2021年5月25日，深圳司法局官网发布了深圳市发展和改革委员会关于《深圳市户籍迁入若干规定（征求意见稿）》，深圳拟修订户籍迁入规定，核准类学历型人才的底线要求调整为全日制本科，大专学历不再直接核准落户。值得注意的是，深圳产业升级，一些传统制造企业转移，也使得一些制造业工人随之离开深圳。

深圳官方数据显示，对比2019年末，深圳2020年末移动电话用户减少了超过214万户、固定电话用户减少了约30万户、移动互联网用户减少了约34万。

景晖智库首席经济学家胡景晖也表示，深圳房租跌回四年前核心有两方面原因：一是随着大量的产业迁出和优质人才在人才争夺战中回归二三线城市，深圳的租房人群在不断的减少。二是增加了租赁房源的供应，需求减少，供应增加，房租自然下降。

同时，李宇嘉判断，从大周期来看，过去几年深圳的租金确实涨得太快，在如今租房供应持续上升的背景下，未来深圳的租金还会继续下跌。